最近几次成都的土拍结果,你的结论可能是错的!

  2020年一季度已经结束,随着疫情在中国本土的基本阻断成功,大家的生活也已经开始逐渐恢复正常。对于成都购房者而言,成都楼市的一举一动也牵扯着大家的心,根本目的还是希望能够买到好房子,当然,心情能够理解,所以这次我们就来聊聊最近的几次土拍。   有个大前提是,我们不会去关注土拍的价格,因为价格只是一个数字,没什么实际意义。我们想从土拍的结果,来推论这几次土拍对板块未来格局的作用。毕竟,对于购房者而言,买房就是买未来,谁不想搬进新家后生活更便捷更方便?   1   天府新区   万安麓山大道南侧两块宗地   2020年3月24日,天府新区万安麓山大道南侧两块宗地分别被蓝光和佳兆业拿下。两宗地楼面价分别为10658元/㎡和9755.8元/㎡,考虑到两块地都涉及23%无偿移交,实际楼面价应为13000元/㎡左右。   首先来看这两块地的位置:   两块土地距离很近,但并不毗邻,对应到地图大概是这个位置(红框处):   分析:地块拍出后,很多朋友纷纷给我们留言,表示出对万安土拍的浓厚兴趣。万安板块作为天府新区的门面,它的一举一动都牵扯到购房者的心。   从这次拍卖的宗地来看,宗地附近已经拥有麓山国际社区、中德麓府、合能枫丹铂麓、保利天空之城都品牌房企项目,我们认为,此次万安板块两宗土地的拍卖,是为了丰富万安作为天府新区门面区的功能。从地理位置来看,以天府大道做轴线划分,西面是麓湖生态城项目,所占面积较大,房企的计划开发周期也较长,且麓湖生态城的北面已经拥有如复地御香山、淽澜城、恒大天府半岛等项目,从纯居住功能上而言,此次两宗土地的出让,更像是补齐万安在居住功能的拼图,也就是说,万安作为天府新区门面,开发工作正在提速。   有趣的是,拿下两宗土地的房企——蓝光和佳兆业,并非以做高端项目见长,对比两宗土地旁边的项目,供应的都是改善甚至豪改产品为主。根据蓝光和佳兆业两家房企的性格,对应到拿地价格,相信也会推出对应的改善产品,而且大概率是做高低配;但拿出来的东西是否对得起区域对得起价格,暂时可能要打个问号,其中蓝光向来以快周转闻名,应该很快就会有所动作呈现,大家尽可拭目以待。   02   天府新区   总部商务区三块宗地   其实就在2020年3月9日、3月10日,同区域板块,成都天府招商轨道城市发展有限公司(简称招商轨道)已经拿下了四块地,加上4月1日这三块地,招商轨道在秦皇寺已经拿下七块总计788亩宗地。   从土地属性和商业占比上限可以看到,788亩土地,商业和住宅的占比大概是75%和25%,招商轨道这次拿下的七块土地整体上主要由商业地块构成,加上七块土地的位置都位于秦皇寺的天府总部商务区,这个动作就很值得思考。   其中更有意思的是,此次土拍明确要求“竞买人须具备6条及以上地铁线网建设和运营管理经验,且已建成并投入运营的地铁线网里程不得少于200公里”,说明之前天府总部商务区规划中的TOD(以公共轨道交通为导向的开发)功能随着此次土拍,极有可能将同步启动。   需要明白的是,一个板块,既然要承载总部商务区功能,除了配套的甲级写字楼、商场等常规商业建筑外,作为一个面向未来的、科学规划过的新时代总部商务区,TOD是必不可少的重要交通配套。   我多次讲到,秦皇寺天府总部商务区的推进动作早期较慢,可能是地方政府的谨慎前提下的科学合理调整策略有关。进入2020年以来,招商轨道在秦皇寺一口气拿下788亩土地,可能标志着秦皇寺作为总部商务区功能的工作进度正在加快,而4月1日所拍卖的三块土地中,1号地块将修建一座396米的超高层建筑,且要求24个月必须开工建设,对应到天府新区整体而言,秦皇寺建设的加速,标志着天府新区建设速度的加速,而秦皇寺的加速,则更直接影响到目前承担天府新区居住功能——万安板块的变化。   03   锦江区   三圣乡沙河堡宗地   2020年4月2日,位于城区锦江区三圣乡沙河堡宗地由建发地产拿下,楼面价19800元/㎡。   先来看看看土地位置:   对应到地图是这里(红圈处):   这块地其实并没有什么好说的,原因很简单:位置优越、配套齐全,这块地摆在那里,都不用拍,就是个标准的网红地块。我们更好奇的是,以这个价格拿下这块地,建发会给到市场上一个什么样的产品?   从建发在成都的已开发项目而言,可能大家最熟悉的还是建发·浅水湾。但对应到浅水湾的土地,与沙河堡这块地不同,浅水湾是一张白纸,建发以改善和豪改为主力产品,自由发挥的空间更大;而沙河堡这块地位于主城区,加上拿地价格和容积率限制(低于3),非常考验房企的设计功底,直白来说,就是考验建发如何才能设计出一个溢价能力极强的产品出来。   从沙河堡宗地周边的实际情况来看,建发可能最后交卷的答案,是一个高低配的产品,而可以预测的是,高低配中的“高”这个部分,应该会在区域里很扯眼球,否则建发很难拿出其他令人信服的理由,来说服市场接受这个项目。实话说这是一件没有意思、但又无可奈何的最佳标准选择。   那么,建发直面的竞争对手,就将是攀成钢板块,相信未来成都楼市会上演一场好戏。建发拿下这块宗地,也标志着房企仍然认为主城区对购房者的吸引力较大;从土拍价格对应到房企未来呈现的项目及产品上,主城区正在远离刚需客群。   04   一个不是土拍,却很重要的消息   2020年3月24日,青白江区人民政府与中铁置业集团有限公司、中铁五局集团有限公司、中铁信托有限责任公司现场签订战略合作协议。   图片来源:   中铁置业、中铁五局、中铁信托通力合作,凭借在土地整理、基础设施建设、城市综合开发运营、金融服务等方面的优势资源,投资100亿元,以凤凰湖片区为重点,建设城市商业综合体、写字楼、高端品质社区等,打造商业宜居生活空间样板。   青白江肩负着成渝双城经济圈中、对成都而言极其重要的蓉欧快铁跨国货运轨道功能,我们认为,凤凰湖本身作为青白江的自然生态功能区域,天然具备承载区域核心商务区功能。此次战略签约,也标识了青白江打造凤凰湖区域成为区别于老城区的“新区”商务和居住功能建设的决心,鉴于目前资料较少,随后《住成都》将继续跟进搜集青白江的相关消息,综合判断后给出我们对青白江未来的判断。   05   写在最后   正如我们前一篇稿件所说,成渝双城经济圈建设推进速度的加快,是2020年成都发展的标志性事件;围绕这个事件做大前提,一方面我们对天府新区和东部新区的认知需要重新梳理调整,另一方面我们也要调整好心态,更加科学的判断分析成都楼市走势,不要对表面现象去做过多没必要的猜测和联想,安心审视自己的真实需求,科学合理买房。(完)   来源:住成都